“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali ve Tescil, Tazminat

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacılar vekili, vekil edenlerinin 1998 yılında yapılan harici satış sözleşmeleri ile dava konusu 1899 ada 3 parsel sayılı taşınmazda davalı …’ya ait hisseden yer satın aldıklarını, fakat hissenin muvazaalı olarak davalı …….’a devredildiğini açıklayarak, dava konusu taşınmazda davalı ……. adına kayıtlı hissenin kısmen iptali ile, satış senetleri ve fiili kullanım durumlarına göre davacılar adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde vekil edenlerine ait taşınmazların belirlenecek rayiç değerinin vade farkı ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, haricen satımın geçersiz olduğunu ve vekil eden….’ın iyi niyetli olarak taşınmazı satın aldığını açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davacıların ilk talebinin TMK’nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil davası niteliğinde kabul edilerek anılan madde gereğince bina sahibine tanınan hakkın kişisel hak niteliğinde olduğu ve davalı …’in kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı gerekçeleri ile tapu iptali ve tescil istemlerinin ayrı ayrı reddine, ikincil taleplerinin TMK’nun 723. maddesine göre binaların rayiç değerlerinin tazmini isteğine ilişkin bulunduğu, davacı …’nin taşınmaz üzerine bina inşa etmediği, diğer davacılar yönünden tüm paydaşlara husumet yöneltilmediği gerekçeleriyle tazminat istemlerinin reddine, davacıların harici satış bedelinin tahsili veya TMK 723. madde uyarınca arazi maliklerine yönelik tazminat talep etmekte muhtariyetlerine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriği ve Kadastro Müdürlüğü’nün 23.02.2016 havale tarihli cevabi yazılarından, dava konusu 1899 ada 3 parsel sayılı taşınmazın; Kadirli Belediye Encümen’in 18.3.2008 tarihli 257 nolu kararına istinaden 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. ve 19 maddeleri ve 2981 sayılı Kanunla değişik 3290 sayılı Kanunun ek-1 maddesi gereği 18. Bölge İmar Uygulama sahasında geri dönüşüm yapılarak,…. mahallesi 35 ada 1, 27, 58, 59 ….parsel sayılı taşınmazların uygulamaya dahil edilmesi neticesinde 02.08.2010 tarihinde davalı … (127593/1133256 hisse oranında) ve dava dışı 3. kişiler adına hisseleri oranında tescil edildiği, davalı …’ya ait hissenin 22.10.2010 tarihinde diğer davalı … ….’a devredildiği anlaşılmıştır. Davacıların davaya dayanak olarak sundukları 02.10.1998, 22.2.1998 ve 14.7.1998 tarihli adi yazılı şekilde düzenlenmiş satış senetlerinde ise, satıma konu taşınmazın 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaz olduğu ve Tapulama Mahkemesinde yargılamasının devam ettiğinin belirtildiği görülmüştür. Buna göre 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu ve tapulama tutanağının incelenmesinde, 3.6.1980, 25.9.1980, 13.10.1980 tarih sırasıyla 1,11,10 sıra tapu kayıtları ve 1936 yılı 43 hesap 47 tahrir nolu vergi kaydı ile 47 ada 2 parsel sayılı taşınmaz ile birlikte kayıt malikleri adına hisseleri oranında (… 23026/589402 hisse) 12.11.1981 tarihinde tespit edildiği, …. … vs itirazları neticesinde ayrı ayrı davalar açıldığı ve bu davaların birleştirilerek görülmesine karar verildiği, … 2. Kadastro Mahkemes’nin 1999/6 Esas, 2003/11 Karar sayılı dosyası ile yapılan yargılamada, 35 ada 1-29 parseller, 35 ada 58.59,60 parseller, 47 ada 2 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin kadastro tespitlerine itirazların incelendiği, dava konusu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaz ve aynı kök tapu kaydı ve vergi kaydı kapsamında bulunan 35 ada 57, 58, 59, 60 ve 47 ada 2 parsel sayılı taşınmazların kayıt maliklerinin zilyetliklerinde bulunduğu, zilyetliklerinin kanunun öngördüğü süreyi doldurduğu açıklanarak, bu taşınmazlar hakkında tapu ve vergi kaydına istinaden bilirkişi raporunda belirtilen hisseler oranında … (35 ada 27 parsel sayılı taşınmazda … 33820 hisse) ve diğer kayıt malikleri adına tesciline karar verildiği ve kararın Yargıtay incelemesinden geçerek 11.05.2005 tarihinde kesinleştiği belirlenmiştir.
Şu halde; her ne kadar, Mahkemece dava; harici satın alma ve temliken tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat istemi olarak nitelendirilmiş ise de, dava tespit sonrası fakat kesinleşme öncesi haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik hukuki nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece iddianın ilk bölümü TMK 724 vd maddelerine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olduğu kabul edilerek bu yönde değerlendirme yapılmıştır, ancak dava dilekçesi ve yargılama aşamasında davacıların TMK 724. maddesine dayalı bir talepte bulunmadıkları, dosyaya sundukları 1998 tarihli adi yazılı harici satış senetleri ile dava konusu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmazda (imar sonrası 1899 ada 3 parsel sayılı) bir kısım bölümleri satın aldıkları iddiasında bulunarak tespit sonrası ve fakat kesinleşme öncesi eklemeli zilyetliğe dayandıkları anlaşılmaktadır.
Davacıların tespit sonrası fakat kesinleşme öncesi haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik nedenine dayalı ilk isteklerine ilişkin olarak; tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK’nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanunun 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Bu durumda, davacıların davasına dayanak olarak sundukları adi yazılı satış senetlerine konu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmazın diğer bir kısım taşınmazlar ile birlikte tapu kaydı ve vergi kaydına istinaden tescilinin yapıldığı görüldüğünden, davacıların satın aldıkları kısımların tapulu veya zilyetlikle edinilen kısımda kalıp kalmadığının kesin olarak belirlenmesi gerekmektedir. Tapusuz ve zilyetlikle edinilen kısımda kaldığı belirlendiği takdirde satışın geçerli olduğu, ancak dava konusu taşınmaz devir borçlusu tarafından diğer davalı …….’a devredildiği gözönüne alındığında davacının muvazaa iddasının TMK 1023. maddesi gereğince iyi niyet veya kötü niyete ilişkin kabul edilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinin değerlendirilmesi gereklidir.
O halde; Mahkemece, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda nizalı taşınmazın bulunduğu yerde yöntemine uygun olarak keşif yapılmalı, yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının 6100 sayılı HMK’nun 243 ve 244 madde (HUMK’nun 258 ve 259. maddeleri) hükmü uyarınca keşif yerinde hazır bulunmak üzere davetiye ile çağrılmak suretiyle mümkün olduğunca taşınmaz başında yapılacak keşifte dinlenilmeleri, davaya konu 02.10.1998, 22.2.1998 ve 14.7.1998 satış senetlerinin aslının ve dava konusu taşınmazın hükmen tesciline esas …. 2. Kadastro Mahkemesi’nin 1999/6 Esas, 2003/11 Karar sayılı dosyası kapsamında bulunan rapor ve krokilerin yapılacak keşifte uygulanması, dava konusu yerlerin tapulu alanda kalıp kalmadığının tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirlenmesi ve belirlenecek duruma göre az yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davacıların tapu iptali ve tescil isteklerinin değerlendirilmesi gereklidir.
Bundan ayrı, davacılar vekilinin terditli istemi olan taşınmazların rayiç değerinin davalılardan tahsili istemi yönünden yapılan incelemede; her ne kadar taşınmazların rayiç değerlerinin tahsili talep edilmiş ise de, bilindiği üzere, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarih 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Bu durumda, davacılar vekilinin terditli isteğinin bu çerçevede değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile TMK 723. maddesindeki koşulların oluşmadığı, harici satış bedelinin tahsili ve TMK 723. madde uyarınca arazi maliklerine yönelik tazminat talep etmekte muhtariyetlerine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’nun 440/1 maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın temyiz edene iadesine, 06.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY

23. HUKUK DAİRESİ

E. 2016/2304

K. 2018/4341

T. 27.9.2018

* ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( 3194 S.K.’a Eklenen Geç.16. Md 31.12.2017 Tarihinden Önce Yapılmış İmara Aykırı ve Kaçak Yapılar İçin Uygulanacağı – İçeriği İtibarıyla Geriye Etkili Olarak Uygulanması Öngörülmüş Usuli Kazanılmış Hakkın İstisnası Olan Geriye Etkili Bir Kanuni Düzenleme Olması Sebebiyle Anılan Hükmün Mahkemelerce Eldeki Davalar İçin de Uygulanması Gerektiği )

* İMARA AYKIRI VE KAÇAK YAPI ( 3194 S.K.’a Eklenen Geç.16. Md.nin 31.12.2017 Tarihinden Önce Yapılmış İmara Aykırı ve Kaçak Yapılar İçin Uygulanacağı – Kanunda Belirtilen Süre İçinde Başvurulup Gerekli İşlemler Tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi Alınmak Suretiyle Yapının Yasal Hale Getirilip Getirilmediği Saptanmak Üzere Uyuşmazlığın Mahkemece Yeniden Değerlendirilmesi Gerektiği )

* YAPI KAYIT BELGESİ ( 3194 S.K.’a Eklenen Geç.16. Md 31.12.2017 Tarihinden Önce Yapılmış İmara Aykırı ve Kaçak Yapılar İçin Uygulanacağından İçeriği İtibarıyla Geriye Etkili Olarak Uygulanacağı – Kanunda Belirtilen Süre İçinde Başvurulup Gerekli İşlemler Tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi Alınmak Suretiyle Yapının Yasal Hale Getirilip Getirilmediği Saptanmak Üzere Uyuşmazlığın Yeniden Değerlendirileceği )

3194/Geç.m.16

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.3194 Sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması sebebiyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bulunsa bile, temyiz aşamasında da Yargıtayca gözetilmesi gerekir.Somut olay değerlendirildiğinde, kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak üzere uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden kararın bozulması uygun bulunmuştur.

DAVA : Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı asıl ve vekili ile davalı asılve vekilinin gelmiş olmalarıyla, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, dava dışı ilk yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında tanzim edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm aktif ve pasifleriyle davacı yüklenici tarafından devralındığını, davalının da bu devre muvafakat ettiğini, davacı yüklenici tarafından sözleşme gereği üzerine düşen edimler yerine getirilerek bina teslim edilmiş olmasına rağmen sözleşme gereği davacıya verilmesi gereken dükkanın tapu devrinin davalı yanca yapılmadığını ileri sürerek 1 numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine, Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 22.06.2009 tarih, 2008/3044 E. – 2009/3736 K. sayılı ilamıyla bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, davacının kendisine tanınan süre ve yetkilere rağmen bozma ilamında belirtilip, bilirkişi raporlarında açıklanan ve Belediye Başkanlığının cevabi yazısında da belirtilen noksanlıkları aradan 5-6 sene geçmesine rağmen yerine getirmediği, davranış tarzının iyiniyet kurallarını aştığı, bu sebeple davacının binayı yasal hale getirmesinin mümkün olmadığı kanaatine varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1-)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır. Madde de; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici16/1); yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici16/3); yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici16/4); yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici16/10); bu maddenin uygulanmasına dair usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir.

3194 Sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması sebebiyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bulunsa bile, temyiz aşamasında da Yargıtayca gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde, kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak üzere uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden kararın bozulması uygun bulunmuştur.

2-)Bozma nedenine göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, hükmün re’sen BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istenmesi halinde temyiz edene iadesine, hüküm yasa gereği re’sen bozulduğundan vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.09.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.