01/01/2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenir.

3. Hukuk Dairesi         2021/2915 E.  ,  2021/5408 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : KONYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : KONYA 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen istirdat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile düzelterek yeniden esas hakkında verdiği kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; dava konusu taşınmazın Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale sonucu oluşan bedel üzerinden 31/12/2022 tarihine kadar kiralandığını, davalı … ile imzalanmış olan sözleşmenin 7.1 maddesine göre 2013 yılı yıllık kira bedelinin ihale sonucu 376.000,00 TL + KDV olarak belirlendiğini, devam eden yıllar için de TÜİK’in ilan edeceği bir önceki yılın 12 aylık ortalama ücreti fiyatları endeksi nispetinde artırılacağının kararlaştırıldığını ancak 16/01/2019 tarihli resmi gazetede yayımlanan Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelge ile kamu idarelerinin taşınmaz kiralamalarına ilişkin kira artış oranının neye göre yapılacağı hususunda değişiklik yapıldığını, bu genelgeye göre daha önceki yıllarda kiralanan ve sonraki yıllarda kiralanmasına devam edilecek taşınmazların kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca artışın yapılacağı ayda yayımlanan tüketici fiyatları endeksinin on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranını geçmeyecek şekilde artırılacağının belirtilmesine rağmen, davalı belediyenin 2019 yılı için dava konusu yerin kira artışını ÜFE nispetinde belirlemek istediğini, itirazı kayıt ile kira bedellerini davalı belediyenin talep ettiği şekilde ÜFE zammı ile birlikte ödemek durumunda kaldığını belirterek, kiralananın kira bedeli artış oranının 2019 yılı ve devam eden yıllar için tüketici fiyatları endeksinin on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenmesi ve 2019 yılı aylık kira miktarının tespiti ile belirsiz alacak davası olarak müvekkilince fazla yatırılan şimdilik 1.000,00 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 7.1 maddesine göre kira bedellerinin bir önceki yılın 12 aylık ortalama üretici fiyat endeksi nispetince artırılacağının hükme bağlandığını, ilgili kanuni düzenleme gereğince 01/07/2020 tarihine kadar davacı ile akdedilen kira sözleşmesinin 7.1 maddesinin uygulanması Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yerel Yönetimler Müdürlüğü’nün 11/03/2019 tarihli mütalaasında da, belediye taşınmazları için yapılacak ve yenilenecek kira sözleşmelerinde 6098 sayılı kanuna atıf yapılması halinde üretici fiyat endeksi yerine tüketici fiyat endeksinin esas alınarak işlem tesis edilmesi gerektiği, ancak dava konusu kira sözleşmesinde 6098 sayılı kanuna herhangi bir atıf yapılmadığını, bu nedenle üretici fiyat endeksinin uygulanmasında hukuka aykırılığın bulunmadığını, TBK 344. maddesinin 01/07/2020 yılına kadar erteli olduğunu davacının ileri sürdüğü diğer hususların usul ve yasal dayanaktan yoksun olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; 01/01/2019 tarihinden itibaren yapılacak artışların TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı esas alınarak belirleneceğinden, 05/11/2019 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınarak davanın kısmen kabulü ile 35.887,20 TL fazla ödenen kira bedelinin ödendiği 12/04/2019 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararına karşı, taraflarca istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; tacir olan davacı kiracı yönünden TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığı, öte yandan 16 Ocak 2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin kanuni düzenlemeleri değiştirmesi söz konusu olamayacağı gibi genelgenin yenilenecek veya yeni yapılacak kiralara ilişkin artış kuralı getirdiği, mevcut kira sözleşmelerinin artış hükmünü ortadan kaldırmadığı veya değiştirmediği, devam eden sözleşme hükümlerinin kiralayan ve kiracıları bağlayacağı gerekçesiyle davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1) 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 sayılı yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun’un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konuya ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.
18/01/2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7161 sayılı kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 tarihinden sonrası için TBK 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.
Ayrıca, 18/01/2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01/01/2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Somut olayda davacı; eda davası şeklinde açtığı belirsiz alacak davası ile 2019 yılı artış oranının ve 2019 yılı kira bedelinin belirlenmek suretiyle, belirlenecek miktara göre fazla ödenen kira bedellerinin iadesini talep etmiştir. Uyuşmazlık 01/01/2019 tarihinden itibaren geçerli olan aylık kira artışının sözleşmenin 7.1 maddesi yerine TBK 344. maddesi ile 16 Ocak 2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin uygulanıp uygulanmayacağı noktasında toplanmaktadır. Her ne kadar bölge adliye mahkemesince, tacir olan davacı kiracı yönünden TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığı ayrıca 16/01/2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin kanuni düzenlemeleri değiştirmesinin söz konusu olamayacağı gibi, genelgenin yenilenecek veya yeni yapılacak kiralara ilişkin artış kuralı getirdiği, mevcut kira sözleşmelerinin artış hükmünü ortadan kaldırmadığı veya değiştirmediği, devam eden sözleşme hükümlerinin kiraya veren ve kiracıları bağlayacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; 7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdatını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ayrıca kira bedelinin miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre yeni dönem kira parasının mahkemece hüküm altına alınmasında davacının hukuki yararı olduğu hususu da gözetilerek kira bedelinin tespitine ilişkin bir hüküm kurulmamış olması da doğru değildir.
Hal böyle olunca; bölge adliye mahkemesince, yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın reddine ilişkin hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2) Bozma nedenine göre davacının, davalı yararına hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK’nın 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacının, davalı yararına hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 25/05/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.