13. Hukuk Dairesi         2013/20084 E.  ,  2014/9009 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : İstanbul 3. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ : 21/06/2012
NUMARASI : 2010/184-2012/529

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ve davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalıların yaptığı “Ispartakule” adlı projeden C1-2 Blok D:52 numaralı bağımsız bölümü 18.12.2008 tarihli sözleşme ile satın aldığını, konutun 30.09.2008 tarihinde teslimi gerekirken süresinde teslim edilmediğini, gerek teslim öncesinde gerekse teslimden sonra kendi konutu ve ortak yerler ile ilgili ayıpların davalılara gerek kendisi gerekse de diğer kat malikleri tarafından bildirildiğini, ayrıca proje kapsamında müşterilere vaat edilen taahhütlerin yerine getirmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek ağır kusur ve hile ile gizlenen ve taşınmazda değer kaybına sebep olan ayıp ve eksiklikler ile geç teslim nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 15.000,00 TL’ nın davalılardan tahsiline karar verilmesini dilemiştir.
Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davalı TOKİ hakkındaki davanın husumetten reddine, diğer davalılar yönünden talebin kısmen kabulü ile (gizli ayıplar nedeniyle) toplam 5.383.00.TL’ nın tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı TOKİ dışındaki diğer davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacının kira kaybı talebi yönünden; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının kira kaybı talebi ile ilgili temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Mahkemece, davalı TOKİ’ nin davalı ile yapılan sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesi ile bu davalı yönünden davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş ise de; “Ispartakule” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve işyeri satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, “Ispartakule” projesinin TOKİ Başkanlığı güvencesi ve sorumluluğu altında başlatıldığı, yürütüldüğü ve sonuçlandırılacağı hususunda tüketicide kanı oluşturulduğu anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, TOKİ Başkanlığına husumet yöneltilebilir. Mahkemece, bu davalı yönünden de uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi gerekirken, yanlış gerekçeyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalılar, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece, gizli ayıplar yönünden bilirkişi heyeti tarafından belirlenen toplam 5.383.00.TL giderme bedelinin tahsiline karar verilmiştir. Davacının, 18.12.2008 tarihinde davalılardan satın aldığı bağımsız bölümü 17.12.2008 tarihli teslim tutanağı ile teslim aldığı, 09.06.2010 tarihinde eldeki davanın açıldığı hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
4077 sayılı Kanunun 4.maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanununun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK.’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Ancak satıcı tarafından bu ayıpların giderileceği hususunda alıcıya oyalama yapılırsa Türk Medeni Kanunu’ nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılmasını kanun himaye etmeyeceği için bu yasal korumadan satıcı yararlanamaz.
Hemen belirtmek gerekir ki, eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; “Ispartakule” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve işyeri satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, 560.000.m2 ruhsatlı alanda 1.000.000.m2 den fazla inşaat alanına sahip olan toplam 13 adanın, 10 adasında 5280 modern konut ve 3 adasında 800 adet işyerinin bulunduğu alışveriş ve eğlence merkezinin yapılacağının, büyük marketler, sinemalar, restoran ve kafelerin yanısıra her türlü ihtiyaca yönelik dükkan ve işyerlerinin burada yaşayanların yanı başında olacağının, sportiv aktivitelerin yapılacağı klüp binası, iki adet ilk öğretim okulu, bir adet ortaöğretim okulu, cami, hastane, sağlık ocağı gibi günlük hayatın olmazsa olmazlarının da bu projede yer aldığının ve 21. yüzyıla yakışır Avrupai bir yerleşim alanı olacak “Ispartakule” projesinin 2009 yılı sonunda herşeyiyle tamamlanacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu hususlardan bir çoğunun dava ve keşif tarihi itibariyle yerine getirilmediği dosya kapsamı itibariyle sabittir. Söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Ancak gerek keşiften sonra gerekse temyiz aşamasında sosyal donatı alanlarındaki eksikliklerin tamamlandığı yönünde dosyaya belge ve resimlerin sunulduğu anlaşılmaktadır.
Bu sosyal tesislerin, davalılar tarafından yapılarak ve eksiklikleri giderilerek proje tamamlanmış ise bu yönden dava konusuz kalacağından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına ve dava tarihi itibariyle davalıların davanın açılmasına sebebiyet verdikleri dikkate alınarak yargılama giderleri ve vekalet ücretinden davalıların sorumlu olduğuna karar verilmesi, halen sosyal tesislerden yapımına devam edilenler var ise, davacının bu tesislerden yararlanmamasından doğan somut zararının olup olmadığının tespiti ile somut zararının tespiti halinde bu zarara hükmedilmesi ile şayet bu zamana kadar yapılmayan ve bundan sonrada yapılmayacağı kesinleşen sosyal tesisler var ise, bunlardan dolayı davacının uğradığı zararın nisbi metoda göre hesaplanarak hüküm kurulması gerekir. Ancak mahkemece bu hususlarda bir değerlendirme yapılmamıştır.
Ayrıca, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda; Davacı alıcı tarafından gerek teslimden önce gerekse teslimden sonra belirttiği ayıpların, açık yada gizli ayıp olup olmadığı, bu ayıpların giderilmiş olup olmadığı, dava dilekçesinde belirtilen ayıpların niteliğinin ne olduğu, “açık ayıp” ve “gizli ayıp” yönünden yasal süresi içinde ayıp ihbarından bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği ve açık ayıp yönünden değer düşüklüğü hesabında nisbi metot yöntemi uygulanması gerekirken denetime esas olmayacak şekilde nesafet indirimi uygulandığı ayrıca bilirkişi tarafından asansör ile ilgili talep yönünden uzman bilirkişiden ayrıca rapor alınması gerektiği belirtilmesine rağmen bu eksiklik giderilmeden karar verildiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, mahkemece, az yukarıda ayrıntılı olarak belirtilen hususlarda alanında uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyeti marifetiyle mahallinde keşif yapılarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken değinilen bu hususlar göz ardı edilerek, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
4-Bozma nedenlerine göre, davacı ile temyiz eden davalıların diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenle davacının kira kaybı istemine yönelik temyiz itirazının reddine, 2. bent gereğince davacı yararına, 3. bentte açıklanan nedenlerle davacı ve temyiz eden davalılar yararına hükmün BOZULMASINA, 4. bent gereğince davacı ve temyiz eden davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan 80.00 TL harcın istek halinde davalılardan Emlak Konut GYO Aş’ne, Emlak Planlama İnş. AŞ’ne ve Emlak Pazarlama Fideltus Öztaş Ortak Girişimine iadesine, HUMK’nun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.3.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.