Anagayrimenkulle ilgili yapılan işleme ilişkin açılacak davada, dava bu işleme ilişkin olumlu oy kullanan kişilere yönelik olmalıdır.

20. Hukuk Dairesi         2018/5383 E.  ,  2019/2920 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili ve davalılardan … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı … tarafından apartmanın zemin katında bulunan 27 numaralı iş yerinin “Nargile Cafe” olarak kullanılırken, ortak kullanım alanını teşkil eden bahçenin de 1.500,00 TL bedelle …’a kiralanması için 28 kat malikinden 19 tanesi tarafından imza verildiğini, müvekkilinin imza vermediğini, ancak yöneticilerin toplanarak bahçenin …’a aylık 1.500,00 TL karşılığında kiralanmasına karar verdiklerini, bunun üzerine 05/03/2016 tarihinde de … ve yönetici arasında 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını ve … tarafından söz konusu ortak alanın üstünün kapatılıp buraya masa sandalye konularak “Nargile Cafe” olarak kullanılmaya başlandığını, … tarafından apartmanın ön bahçesinin fiilen kullanılamaz hale getirildiğini ve her gün buraya çok sayıda insanın gelmesinin müvekkiline ve ailesine büyük rahatsızlık verdiğini, ortak yerlerin kiralanmasının ancak bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabileceğini, Kanunun 29. ve müteakip maddeleri hükümleri uyarınca usulünce toplanarak karar verilmediğini beyan ederek; apartmanın ön bahçesinin kiraya verilmesine ilişkin imza listesinin yok hükmünde olduğunun tespitine, kira sözleşmesinin kendisi ve sözleşmeye taraf olmayan diğer malikler ile apartman yönetimi açısından herhangi bir şekilde bağlayıcılığı olmadığına, davalı …’ın kira akdine dayalı olarak apartmanın ortak yerlerine yaptığı tadilatların kaldırılmasına, apartman ortak kullanım alanının eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; davanın kabulü ile; davalıların … ili, … ilçesi, … mahallesi 2911 ada 1 sayılı parselde kayıtlı taşınmazda bilirkişi Mimar … tarafından düzenlenen 07/03/2017 tarihli asıl ve 18/05/2017 tarihli ek rapor ekindeki krokideki sarı renkle işaretli yere tekabül eden ve dava konusu 27 nolu iş yerinin önündeki kısımda ortak olan ön bahçede yer alan 43,82 m² sökülüp takılabilir malzemeyle kapatılmış alanın ve 8.91 m²lik giriş saçağı şeklinde düzenlenen üstü kapalı yanları açık biçimde pergole şeklinde düzenlenmiş kısmın ortak alan olduğu, davalılar tarafından yaptırılan bu yerlerin kaldırılarak projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirilmesine, yönetimin davalı kiracı ile yapmış olduğu 05/03/2016 tarihli kira akdinin geçersizliğine, kira akdine dayanak teşkil eden 01/03/2016 tarihli imza sirküsünün de geçersizliğine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince istinaf edilmiştir.
… Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk dairesince; davacılar vekilinin, … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.05.2017 gün ve 2016/922 E. – 2017/963 K. sayılı kararının kaldırılmasına yönelik istinaf başvurusu hakkında verilen kararda;
A) Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle;
… 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25/05/2017 gün ve 2016/922 E. – 2017/963 K. sayılı kararının kaldırılarak;
B-6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi gereğince, hükmün eski hale getirme süresinin ve eski hale getirme yükümlülüğünün kimlere yüklendiğine ve giderlerden kimlerin sorumlu olduğuna ilişkin kısmının düzeltilerek aşağıdaki şekilde;
1) Davanın kabulü ile; davalıların … ili, … ilçesi, … mah. 2911 ada 1 sayılı parselde kayıtlı taşınmazda bilirkişi Mimar … tarafından düzenlenen 07/03/2017 tarihli asıl ve 18/05/2017 tarihli ek rapor ekindeki krokideki sarı renkle işaretli yere tekabül eden ve dava konusu 27 nolu iş yerinin önündeki kısımda ortak olan ön bahçede yer alan 43,82 m² sökülüp takılabilir malzemeyle kapatılmış alanın ve 8.91 m²’lik giriş saçağı şeklinde düzenlenen üstü kapalı yanları açık biçimde pergole şeklinde düzenlenmiş kısmın ortak alan olduğu, davalılar tarafından müştereken ve müteselsilen yaptırılan bu yerlerin kaldırılarak projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirilmesine,
Davaya konu yerin davalılar tarafından müştereken ve müteselsilen mimari projesine uygun hale getirilmesi için davalılara 30 gün süre verilmesine,
Yönetimin davalı kiracı ile yapmış olduğu 05/03/2016 tarihli kira akdinin geçersizliğine,
Kira akdine dayanak teşkil eden 01/03/2016 tarihli imza sirküsünün de geçersizliğine,
2) Peşin alınan harcı mahsubu ile bakiye kalan 2,20 TL harcın davalılardan alınarak Hazineye irat kaydına,
3) Davacının yapmış olduğu 29,20.TL ilk harç, 389,90 TL posta gideri, 221,80 TL keşif harcı, 200 TL bilirkişi ücreti, 50 TL araç gideri olmak üzere toplam 890,90 TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
4) Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihine göre yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre taktir ve tayin edilen 930,00.TL ücreti vekaletin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
5) Davacının yatırdığı gider avansının artan kısmının talep halinde iadesine,
6) Davacı tarafından yatırılan karar ve ilam harcının davacı tarafa iadesine,
7) Davacı tarafından istinaf başvurusu sırasında yapılan 41,60 TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, dair verilen karar bir kısım davalılar vekili ve davalılardan … tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca projeye aykırı yapıldığı bildirilen imalatların eski hale getirilmesi, müdahalenin önlenmesi ve hakim müdahalesi istemine ilişkindir.
1) İstinaf kararının gerekçesinde; Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca, mahkemece eski hale getirme yönünde hüküm kurulmasına rağmen, davalıya, aykırı eylemlerine son vermesi yönündeki uyarıyla birlikte makul süre takdir edilmemiş olduğundan, eski hale getirmeye yönelik olarak 30 günlük süre takdir edilmiş, sadece bu yönden değerlendirme yapılmış olup, hangi nedenle müştereken ve müteselsil sorumlu oldukları yönünden bir gerekçe belirtilmemiştir.
2) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 maddesi; “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz….Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” hükmünü amir olup yine dosya içindeki bilgi ve belgelerden; dava konusu kira akdinin yapılmasına ve eski hale getirme istemine konu ön bahçenin kiralanmasına, 28 kat malikinden sadece 19’u tarafından verilen imza üzerine karar verildiği anlaşılmaktadır. Bu açıklamaya göre davanın, imza atmak suretiyle karara olumlu oy veren kat maliklerine karşı açılması gerekirken, tüm kat maliklerine karşı açılması doğru olmamakla birlikte dava konusu edilen ön bahçenin eski hale getirilmesinden davalıların hangi nedenle müştereken ve müteselsil sorumlu oldukları yönünden istinaf kararında bir gerekçe de belirtilmemiştir. Kat Mülkiyeti Kanununa esas olan ilke; bağımsız bölüm maliklerinin maddi sorumluluklarının, anılan Kanunun 20. maddesi uyarınca arsa payları oranında olması olup;
müdahalenin men’i ve eski hale getirilme taleplerinde ise sorumluluğun, müdahale eden bağımsız bölüm malikine, kullanıcısına ya da orayı fiilen kullanana ait olduğu açıktır, somut olayda bu sorumlular; 27 nolu bağımsız bölüm malikleri, kiracılar ve karara olumlu oyları ile katılan maliklerdir. Bu sebeple; sorumluluğu genişletecek şekilde karara olumlu oy vermeyen diğer bağımsız bölüm maliklerinin, müşterek ve müteselsil olarak sorumlu tutulmaları doğru değildir.
Yukarıda 1 ve 2 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle; temyiz talebinde bulunanların bu yönleri amaçlayan temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371/1-b maddesi uyarınca BOZULMASINA, Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILARAK, dosyanın İlk Derece Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, kararın bir örneğinin ise 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine ve temyiz harcının istek halinde iadesine 24/04/2019 günü oy birliği ile karar verildi.