Kiralananda ayıp bulunması durumunda, keşif yapılıp ayıbın kimde olduğu ve tenkisi gerektirecek bir ayıp olup olmadığı noktasında bilirkişi raporu alınmalıdır.

6. Hukuk Dairesi         2014/3444 E.  ,  2014/13996 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 27/11/2013
NUMARASI : 2012/233-2013/541

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin (tenkisi) indirilmesi davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan kira parasının tenzili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının maliki olduğu taşınmazın 01.06.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya kiralandığını, ilk yıl kira parası 58.000 TL’nin yıllık peşin ödendiğini, davacının bu yeri yaz-kış işletmek üzere kiraladığını, ancak sonbahar geldiğinde kiralananın içinde suların taştığını ve tahliyesinin mümkün olmadığını, kış mevsiminde kiralananın kullanılamadığını, kiralanan içerisindeki suların yarım metreye ulaştığını, kiralananın ön ve arkasında dere ıslah çalışmaları yapıldığını ancak davalı kiralayanın yeni pis su borularını bağlamadığının tespit edildiğini, davalı kiralayanın kiralananı davacının kullanımına hazır bir şekilde bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirterek kiralananda bulunan ayıplar nedeniyle 01.06.2009 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 58.000 TL’den 30.000 TL’ye indirilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davacının kusurlu olduğunu, su tahliye motorlarını çalıştırmadığını, davacının 2009-2010 ve 2011 döneminde kira ödemediğini, ödenmeyen dönem için kira indirimi istenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece, uyarlama şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanun’unun 249.maddesinde: Kiralayanın, kiralananı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaya (işletmeye) elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak ayıplı bir durumda teslim edilmesi halinde, kiracının sözleşmeyi bozmaya veya kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteme hakkı bulunduğu düzenlenmiştir.
818 Sayılı Borçlar Kanun’unun 250.maddesinde de; Kiralananın, kira süresi içinde, kiracının bir kusuru olmaksızın, sözleşmeyle güdülen amacı sağlayacak yolda kullanılma olanağını yitirmesi veya önemli ölçüde azaltacak bir duruma düşmesi halinde kiracının, kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi bu ayıp uygun bir süre içinde giderilmezse, sözleşmeyi de bozabileceği, kiraya verenin, kendisinin bir kusuru olmadığını kanıtlayamaması halinde tazminat ile yükümlü olacağı hükmüne yer verilmiştir.
Dava sırasında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unda da benzer düzenlemeler yapılmıştır.
Davacının dayandığı 01.06.2008 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesine davalı tarafça onay verildiği ve birinci yıl kirası olan yıllık 58.000 TL nin peşin ödendiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı,1.6.2008 tarihinde yapılan kira sözleşmesinden sonra Sonbahar mevsimi geldiğinde kiralananın altından su çıktığını, bu suyun yarım metreyi bulduğunu, kiralananın kullanımına engel teşkil ettiğini, bu hususta tespit yaptırdıklarını belirterek 818 sayılı BK’nun 249 vd. maddeleri gereğince kiralanandaki ayıplar nedeniyle yıllık kira parası olan 58.000 TL’nin 01.06.2009 tarihinden itibaren yıllık 30.000 TL ye indirilmesini talep etmiştir. Mahkemece, davacı kiracı tarafından tenkisi talep edilen kira döneminin 01.06.2009 tarihinden itibaren 3 yılı kapsadığı, bu kira alacaklarının muaccel olduğu, dava tarihi itibariyle uyarlama şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle esasa ilişkin bir inceleme yapılmaksızın davanın reddine karar verilmiştir.
Ancak, dava kira uyarlama davası olmayıp, 818 sayılı BK.’nun 249 vd. maddeleri gereğince kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanun’un 249.maddesi uyarınca, kiralayanın, kiralananı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaya (işletmeye) elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak ayıplı bir durumda teslim edilmesi halinde, kiracının sözleşmeyi bozmaya veya kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece, davanın esasına girilerek, davacı tarafça ayıp iddiasında bulunulduğuna göre, kiralananda bir ayıp bulunup bulunmadığı, varsa ayıbın kimin kusurundan kaynaklandığı, kira bedelinde tenkisi gerektirecek bir ayıp olup olmadığı hususlarında uzman bilirkişi ve bilirkişiler aracılığıyla mahallinde keşif yapılması, alınacak bilirkişi raporları doğrultusunda yukarıda yazılı Borçlar Kanun’u hükümleri dikkate alınarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken esasa ilişkin bir inceleme yapılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16/12/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.