Malikin taşınmazı satmak istemesi halinde, öncelikle kiracıya satışı teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme nedeniyle, taraflar arasında akdi önalım anlaşması yapıldığının kabulü gerekir.

14. Hukuk Dairesi         2018/4044 E.  ,  2021/4082 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Gaziantep 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 07/03/2017 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29/12/2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Gazinatep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili; müvekkili …’ın Gaziantep ili, Şehitkamil ilçesi, Büyükpınar Mahallesi, Başpınar Mevkii 15 pafta 1058 ve 1059 parsellerde bulunan taşınmazları Mehmet Ali Kaçarlar’dan kiralandığını, 1059 parselin ifraz işlemi sonrası 1504 ve 1505 parsel olarak değiştiğini, önceki malik Mehmet Ali Kaçarlar ile davacı arasında yapılan sözleşmeye göre kiracı olan müvekkiline belirli bir bedel üzerinden ön alım hakkı tanındığını, kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, önceki malik Mehmet Ali Kaçarlar’ın üzerinde önalım hakkı tanınan taşınmazları 31/01/2017 tarihinde davalı Akcanlar Otomotiv Ticaret Sanayi A.Ş’ye sattığını, bu satıştan müvekkilinin haberi olmadığını, önalım hükmünü içeren sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması sebebiyle davalının bu hususu bilerek taşınmazı satın aldığını, yani iyiniyetli olmadığını, müvekkili …’ın sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak istediğini, sözleşmede kararlaştırılan hesaplanacak önalım bedelini ve masrafları davalıya ödemeye hazır olduğunu, dava konusu Gaziantep ili, Şehitkamil ilçesi, Büyükpınar Mahallesi, Başpınar Mevkii, 1504 ve 1505 parselde bulunan taşınmazların davalı Akcanlar Otomotiv Ticaret Sanayi A.Ş. adına olan kaydının iptali ile davacı … adına tesciline, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili; birleştirilen dosyada 1058 parsel sayılı taşınmazın da tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; müvekkilinin dava konusu taşınmazları satın alırken tapu kayıtlarında kira şerhinin bulunduğunu, müvekkilinin bu kira ilişkisini bilerek taşınmazı satın aldığını ancak tapu kayıtlarının şerh kısmında önalım hakkına ilişkin bir açıklama bulunmadığını, ayrıca tapuya şerh edilen sözleşmenin 14 yıl olarak düzenlendiğini, yasa gereği önalıma ilişkin sözleşmelerin en fazla 10 yıl süreli olduğunu, kira sözleşmesindeki düzenlemenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olduğunu, davacının sözleşmenin tarafı olan önceki malik Mehmet Ali Kaçarlar’a tazminat davası açması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine; Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine, karar verilmiştir.
Uyuşmazlık, sözleşmeden doğan önalım hakkının tanınması ile davalı adına olan tapu kayıtlarının iptaline, davacı adına tesciline ilişkindir:
Türk Medeni Kanununun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir.
Somut olayda; davacı, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının tanınmasını talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kira sözleşmesinde yer alan düzenlemenin sözleşmeden doğan önalım hakkı niteliğinde olup olmadığı ve tapu siciline şerh verilip verilmediği noktalarındadır. Davacı ile taşınmazın önceki maliki Mehmet Ali Kaçarlar arasında düzenlenen 22.11.2011 tarihli kira sözleşmesinin 12. maddesindeki; malikin taşınmazı satmak istemesi halinde, öncelikle kiracıya satışı teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme nedeniyle, taraflar arasında akdi önalım anlaşması yapıldığının kabulü gerekir.
Borçlar Kanununun 213/3. maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Diğer yandan; 30.11.2011 tarihinde bu anlaşma tapu sicilinin beyanlar hanesine şerh verilmişse de sözleşmede yer alan önalıma ilişkin düzenleme tapunun beyanlar hanesinde açıkça yer almamıştır. Tapunun beyanlar hanesinde yer alan şerhte; ”kira sözleşmesi, … lehine, 109.200,00TL bedelli ve 14 yıl süreli” şeklinde ifadeler yer almaktadır. Taşınmazı satın alan davalının kira sözleşmesinden haberdar olduğu, bu hususta taraflar arasında bir ihtilaf bulunmadığı, resmi senet içeriği ve dosya kapsamıyla da sabittir. Ancak kira sözleşmesinde yer alan önalıma ilişkin düzenlemeden davalı tarafın açıkça tapu kaydından kaynaklanan bir bilgiye sahip olduğu ve kötü niyetli olduğu ispat edilemediğine göre; davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14.Hukuk Dairesi kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, karardan bir örneğin Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 16/06/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.