Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür.

8. Hukuk Dairesi         2016/20904 E.  ,  2017/1102 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali ve Tescil, Tazminat

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacılar vekili, vekil edenlerinin 1998 yılında yapılan harici satış sözleşmeleri ile dava konusu 1899 ada 3 parsel sayılı taşınmazda davalı …’ya ait hisseden yer satın aldıklarını, fakat hissenin muvazaalı olarak davalı …….’a devredildiğini açıklayarak, dava konusu taşınmazda davalı ……. adına kayıtlı hissenin kısmen iptali ile, satış senetleri ve fiili kullanım durumlarına göre davacılar adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde vekil edenlerine ait taşınmazların belirlenecek rayiç değerinin vade farkı ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, haricen satımın geçersiz olduğunu ve vekil eden….’ın iyi niyetli olarak taşınmazı satın aldığını açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davacıların ilk talebinin TMK’nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil davası niteliğinde kabul edilerek anılan madde gereğince bina sahibine tanınan hakkın kişisel hak niteliğinde olduğu ve davalı …’in kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı gerekçeleri ile tapu iptali ve tescil istemlerinin ayrı ayrı reddine, ikincil taleplerinin TMK’nun 723. maddesine göre binaların rayiç değerlerinin tazmini isteğine ilişkin bulunduğu, davacı …’nin taşınmaz üzerine bina inşa etmediği, diğer davacılar yönünden tüm paydaşlara husumet yöneltilmediği gerekçeleriyle tazminat istemlerinin reddine, davacıların harici satış bedelinin tahsili veya TMK 723. madde uyarınca arazi maliklerine yönelik tazminat talep etmekte muhtariyetlerine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriği ve Kadastro Müdürlüğü’nün 23.02.2016 havale tarihli cevabi yazılarından, dava konusu 1899 ada 3 parsel sayılı taşınmazın; Kadirli Belediye Encümen’in 18.3.2008 tarihli 257 nolu kararına istinaden 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. ve 19 maddeleri ve 2981 sayılı Kanunla değişik 3290 sayılı Kanunun ek-1 maddesi gereği 18. Bölge İmar Uygulama sahasında geri dönüşüm yapılarak,…. mahallesi 35 ada 1, 27, 58, 59 ….parsel sayılı taşınmazların uygulamaya dahil edilmesi neticesinde 02.08.2010 tarihinde davalı … (127593/1133256 hisse oranında) ve dava dışı 3. kişiler adına hisseleri oranında tescil edildiği, davalı …’ya ait hissenin 22.10.2010 tarihinde diğer davalı … ….’a devredildiği anlaşılmıştır. Davacıların davaya dayanak olarak sundukları 02.10.1998, 22.2.1998 ve 14.7.1998 tarihli adi yazılı şekilde düzenlenmiş satış senetlerinde ise, satıma konu taşınmazın 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaz olduğu ve Tapulama Mahkemesinde yargılamasının devam ettiğinin belirtildiği görülmüştür. Buna göre 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu ve tapulama tutanağının incelenmesinde, 3.6.1980, 25.9.1980, 13.10.1980 tarih sırasıyla 1,11,10 sıra tapu kayıtları ve 1936 yılı 43 hesap 47 tahrir nolu vergi kaydı ile 47 ada 2 parsel sayılı taşınmaz ile birlikte kayıt malikleri adına hisseleri oranında (… 23026/589402 hisse) 12.11.1981 tarihinde tespit edildiği, …. … vs itirazları neticesinde ayrı ayrı davalar açıldığı ve bu davaların birleştirilerek görülmesine karar verildiği, … 2. Kadastro Mahkemes’nin 1999/6 Esas, 2003/11 Karar sayılı dosyası ile yapılan yargılamada, 35 ada 1-29 parseller, 35 ada 58.59,60 parseller, 47 ada 2 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin kadastro tespitlerine itirazların incelendiği, dava konusu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmaz ve aynı kök tapu kaydı ve vergi kaydı kapsamında bulunan 35 ada 57, 58, 59, 60 ve 47 ada 2 parsel sayılı taşınmazların kayıt maliklerinin zilyetliklerinde bulunduğu, zilyetliklerinin kanunun öngördüğü süreyi doldurduğu açıklanarak, bu taşınmazlar hakkında tapu ve vergi kaydına istinaden bilirkişi raporunda belirtilen hisseler oranında … (35 ada 27 parsel sayılı taşınmazda … 33820 hisse) ve diğer kayıt malikleri adına tesciline karar verildiği ve kararın Yargıtay incelemesinden geçerek 11.05.2005 tarihinde kesinleştiği belirlenmiştir.
Şu halde; her ne kadar, Mahkemece dava; harici satın alma ve temliken tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat istemi olarak nitelendirilmiş ise de, dava tespit sonrası fakat kesinleşme öncesi haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik hukuki nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece iddianın ilk bölümü TMK 724 vd maddelerine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olduğu kabul edilerek bu yönde değerlendirme yapılmıştır, ancak dava dilekçesi ve yargılama aşamasında davacıların TMK 724. maddesine dayalı bir talepte bulunmadıkları, dosyaya sundukları 1998 tarihli adi yazılı harici satış senetleri ile dava konusu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmazda (imar sonrası 1899 ada 3 parsel sayılı) bir kısım bölümleri satın aldıkları iddiasında bulunarak tespit sonrası ve fakat kesinleşme öncesi eklemeli zilyetliğe dayandıkları anlaşılmaktadır.
Davacıların tespit sonrası fakat kesinleşme öncesi haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik nedenine dayalı ilk isteklerine ilişkin olarak; tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK’nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanunun 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Bu durumda, davacıların davasına dayanak olarak sundukları adi yazılı satış senetlerine konu 35 ada 27 parsel sayılı taşınmazın diğer bir kısım taşınmazlar ile birlikte tapu kaydı ve vergi kaydına istinaden tescilinin yapıldığı görüldüğünden, davacıların satın aldıkları kısımların tapulu veya zilyetlikle edinilen kısımda kalıp kalmadığının kesin olarak belirlenmesi gerekmektedir. Tapusuz ve zilyetlikle edinilen kısımda kaldığı belirlendiği takdirde satışın geçerli olduğu, ancak dava konusu taşınmaz devir borçlusu tarafından diğer davalı …….’a devredildiği gözönüne alındığında davacının muvazaa iddasının TMK 1023. maddesi gereğince iyi niyet veya kötü niyete ilişkin kabul edilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinin değerlendirilmesi gereklidir.
O halde; Mahkemece, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda nizalı taşınmazın bulunduğu yerde yöntemine uygun olarak keşif yapılmalı, yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının 6100 sayılı HMK’nun 243 ve 244 madde (HUMK’nun 258 ve 259. maddeleri) hükmü uyarınca keşif yerinde hazır bulunmak üzere davetiye ile çağrılmak suretiyle mümkün olduğunca taşınmaz başında yapılacak keşifte dinlenilmeleri, davaya konu 02.10.1998, 22.2.1998 ve 14.7.1998 satış senetlerinin aslının ve dava konusu taşınmazın hükmen tesciline esas …. 2. Kadastro Mahkemesi’nin 1999/6 Esas, 2003/11 Karar sayılı dosyası kapsamında bulunan rapor ve krokilerin yapılacak keşifte uygulanması, dava konusu yerlerin tapulu alanda kalıp kalmadığının tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirlenmesi ve belirlenecek duruma göre az yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davacıların tapu iptali ve tescil isteklerinin değerlendirilmesi gereklidir.
Bundan ayrı, davacılar vekilinin terditli istemi olan taşınmazların rayiç değerinin davalılardan tahsili istemi yönünden yapılan incelemede; her ne kadar taşınmazların rayiç değerlerinin tahsili talep edilmiş ise de, bilindiği üzere, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarih 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Bu durumda, davacılar vekilinin terditli isteğinin bu çerçevede değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile TMK 723. maddesindeki koşulların oluşmadığı, harici satış bedelinin tahsili ve TMK 723. madde uyarınca arazi maliklerine yönelik tazminat talep etmekte muhtariyetlerine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’nun 440/1 maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın temyiz edene iadesine, 06.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.