Haksız el atmanın dışında kalan ancak buna bağlı olarak istenebilen ecrimisil veya diğer tazminat talepleri sulh hukuk mahkemesinden istenebilir.

Hukuk Genel Kurulu         2017/1275 E.  ,  2019/752 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 17.09.2013 tarih ve 2013/175 E., 2013/1069 K. sayılı kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.10.2014 tarih ve 2014/11640 E., 2014/15641 K. sayılı ilamı ile:
“…Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bilindiği üzere; görev kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında re’sen göz önünde tutulması gereken bir usül kuralıdır. Öte yandan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2/1. maddesi “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” düzenlemesini içermektedir.
Dava dilekçesinin içeriğinden ve iddianın ileri sürülüş biçiminden, davacı yöneticinin kat maliki olmayan davalı şirkete, apartman ortak alanına el atması nedeniyle haksız kullanım tazminatı istediği anlaşılmaktadır.
Bu durumda davanın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre değil genel hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği dolayısıyla davanın HMK’nın 2. maddesi kapsamında kaldığı, görevli mahkemenin ise asliye hukuk mahkemesi olduğu tartışmasızdır.
Hal böyle olunca, görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, işin esası yönünden karar verilmiş olması doğru değildir…”
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN:  Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, ecrimisil istemlerine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı şirketin apartman zemin katındaki 11 ve 12 numaralı bağımsız bölümlerde kiracı olduğunu, davalıya apartman ortak yeri olan ön bahçenin birinci kat çıkıntısını aşmamak ve aylık 200,00TL bedel ödemek koşuluyla ürün teşhirinde kullanması için kat malikleri kurulunca izin verildiğini, ancak bir süre sonra ödeme yapmayan şirket hakkında icra takibi başlatılıp, itirazın iptali davası açıldığını, 2008 yılı genel kurul toplantısında da kira ödemek suretiyle dahi davalının apartman girişini kullanmasına son verilmesi ve bahçenin eski hâline getirilmesi için karar alındığını, davalının bu karara uymadığı gibi apartman ortak yeri olan bahçenin tümünü işgal ettiğini, bunun üzerine Ankara 11. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açıldığını ve davalının müdahalesinin men’ine karar verdiğini, kararın üç kez icraya konulmasına karşın davalının işgalini ısrarla sürdürdüğünü belirterek, şimdilik 10.000,00TL ecrimisilin kademeli faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, iddianın gerçeği yansıtmadığını, kiracı olan müvekkilinin kiralanan alanın dışına çıkmadığını, kat malikine teban ortak alandan yararlanan davalının ortak alanı kullandığı için bir bedel ödemek zorunda olmadığı gibi apartman ortak yeri kiraya verilemeyeceğinden ecrimisil de istenemeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Yerel mahkemece, el atmanın önlenmesi istemiyle Ankara 11. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan dava sonucunda 16.12.2010 tarih ve 2008/2418 E., 2010/2690 K. sayılı karar ile kat maliki hakkındaki davanın reddine, kat malikinin kiracısı olan davalı şirket hakkında ise binanın ilk kat çıkıntısını geçer şekilde ortak yer olan bahçeyi kullanımının önlenmesine karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği, ancak mahallinde yapılan keşifte davalının ortak yer olan bahçede kullanımına izin verilen yer dışındaki alana müdahale ederek kullanıldığının anlaşıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yer alan gerekçe ile bozulmuştur.
Mahkemece, davalının kat maliki olmasa da aynı binada kiracı olduğu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun kat maliki dışında kullanıcı ve kiracıları da kapsadığı, kiracı konumundaki davalının kiralanan alan dışındaki ortak alana haksız el atmasının 634 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararı davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık mahkemenin görevine ilişkin olup; apartman yönetimi tarafından kat malikinin kiracısı olan davalı şirket aleyhine ortak alanı (apartman bahçesini) işgal ettiği iddiası ile açılan ecrimisil istemine konu davanın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine mi, yoksa genel hükümlere mi tabi olduğu, varılacak sonuca göre sulh hukuk mahkemesi mi yoksa asliye hukuk mahkemesi mi görevli olduğu noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle haksız işgal tazminatı (ecrimisil) kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır.
Hemen belirtmek gerekir ki, zilyetliğinin haksız olduğunu bilen veya duruma göre bilmesi gereken kimse kötü niyetlidir. Bu tanıma göre bir eşyayı çalan hırsız kötü niyetli zilyet olduğu gibi, onu hırsızdan satın alan, fakat gerekli özen ve dikkati gösterseydi çalınmış eşya olduğunu anlayabilecek durumda olan kimse de kötü niyetli zilyettir. Ayrıca başlangıçta iyi niyetli zilyet olan bir kimse, gerçek durumu öğrendikten sonra artık kötü niyetli zilyet hâline gelir.
Kötü niyetli zilyedin, gerek iade gerekse tazmin yükümlülüğü bakımından durumu iyi niyetli zilyede nispetle daha ağır takdir edilmiştir. Aynı şekilde, masrafları talep bakımından da kötü niyetli haksız zilyet, iyi niyetli haksız zilyede göre daha elverişsiz bir konumda bulunmaktadır (TMK. m. 994, 995).
Ecrimisil gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır.
Hak sahibi, kötü niyetli zilyetten haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki (olumlu) zararını, kullanmadan doğan (olumlu) zararını ve yoksun kaldığı faydayı (olumsuz) zararını isteyebilir.
Nitekim, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) 995. maddesinin birinci fıkrasında, iyi niyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır.
Görüleceği üzere haksız işgal haksız eylem niteliğinde olup, bu durumda ecrimisilin tahsili için genel mahkemelerde genel hükümlere göre dava açılabileceğinde kuşku bulunmamaktadır (HGK’nun 06.10.2004 tarih ve 2004/1-433 E., 2004/483 K.; 08.04.2015 tarih ve 2013/18-1849 E., 2015/1164 K. sayılı ilamları).
Eldeki davada, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazın ortak alanının haksız işgali nedeniyle tazminat (ecrimisil) isteminde bulunulması nedeniyle bu Kanunda görevli mahkemeye ilişkin düzenlemeyi içeren Ek Madde 1’in irdelenmesinde yarar bulunmaktadır.
Anılan madde, “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir” hükmünü taşımakta olup, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemesinde çözümlenmesini öngörmektedir. Diğer bir anlatımla, taraflar arasındaki uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacaksa görevli mahkeme sulh mahkemesi olacaktır. Bu hüküm emredici nitelikte bulunduğundan kamu düzeniyle ilgili olup, yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden dikkate alınacaktır.
Maddede görev hükümleri uygulanacak Kanuna göre belirlenmiştir. Uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanacaksa, görevli mahkeme sulh mahkemesi olacaktır. Yalnız kat malikleri kurulu kararına razı olmayan veya başka bir kat malikinin ve kiracının eyleminden zarar gören kat maliki değil, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre herkes uyuşmazlığını sulh mahkemesine götürecektir. Örneğin, bir yapı veya bağımsız bölümde devre mülk hakkının çiğnendiğini ileri süren devre mülk hakkı sahibi ile yöneticinin (kat maliki olsun olmasın) yasaya aykırı gördüğü tutum ve davranışlarının düzeltilmesini isteyen kat maliki ve kiraladığı bağımsız bölümden yararlanması haksız yere kısıtlanan kiracı da bu nedenle uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesine götürecektir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Anagayrimenkulün bakım, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı son fıkrasında, her kat malikinin anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumlu olacağı düzenlenmiş ise de bu düzenleme ile yasa koyucu anagarimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kat maliklerinin kusurlu eylemleri ile verdikleri zararların tazminini öngörmüştür.
Davanın konusu ise ortak alanın haksız kullanımından doğan zarara ilişkin olup, Yasanın 19/son maddesinin olayda uygulama yeri bulunmamaktadır.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacı vekili, davalı şirketin kat malikinden kiraladığı iki bağımsız bölümü market olarak kullandığını, bu sırada apartman bahçesini de tümden işgal ettiğini, açılan dava sonucunda haksız olan el atmasının önlenmesine karar verildiği hâlde işgale devam ettiğini ileri sürerek, haksız işgal tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Az yukarda belirtildiği üzere haksız işgal tazminatı (ecrimisil) haksız eylem niteliğinde olup genel hükümler uyarınca (TMK. m. 995) genel mahkemelerde görülmesi gereken bir dava türüdür. Kat Mülkiyeti Kanununda haksız işgal tazminatına yönelik herhangi bir düzenleme bulunmadığından uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanacağı dolayısıyla da sulh hukuk mahkemelerince bakılacağından söz etmek mümkün değildir.
Bu durumda, 14.02.2013 tarihinde açılan davada uygulanması gereken 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2/1. maddesi uyarınca haksız işgal tazminatı istemine ilişkin davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Nitekim, Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2015 tarih ve 2013/18-1849 E., 2015/1164 K. sayılı kararında da bu tür uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlü olduklarının düzenlendiği, ikinci fıkrasında da bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümlerin bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanacağı ve bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olacakları hükmünü içerdiği, böyle olunca kat malikinin kiracısı olan davalının ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uyup uymadığı, diğer maliklerin haklarını ihlal edip etmediğinin bu madde uyarınca değerlendirileceği, yine Kanunun 33. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin yahut onun katında kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceğinin hüküm altına alındığı, bu maddede müdahalenin istenebileceği konunun el atmanın önlenmesi ile sınırlı tutulmadığı, bu nedenle haksız el atmaya dayalı olarak istenebilen ecrimisilin bu madde kapsamında sulh hukuk mahkemesinden talep edilebileceği gibi davayı açan yöneticinin bu davayı açmasının görevleri arasında olup olmadığı hususunun dahi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirleneceği, sonuçta uyuşmazlığın ağırlıklı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklandığı, bu durumda görevli mahkemenin de sulh hukuk mahkemesi olduğu belirtilerek direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca Özel Dairenin haksız işgal tazminatına ilişkin davada asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu yönündeki bozma ilamına mahkemece direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine, aynı Kanunun 440/III-3. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 20.06.2019 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

KARŞI OY

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda; Kat maliklerinin, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlü olduğu (18/1), bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümlerin, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanacağı; bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olduğu (18/2), Kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğu, ve bu yerlerde kullanma hakkına sahip olduğu; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsünün, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olduğu (16/1), Her kat malikinin ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumlu olduğu (19/3), kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebileceği (33/1-son cümle), ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması ve Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasının yöneticinin görevleri arasında olduğu (35/1), ortak yerlerin kiraya verilmesinde kat maliklerinin oybirliğiyle karar vereceği (45/1), Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceği (ek 1) düzenlenmiştir.
Somut olayda davalı kat maliklerinden birinin kiracısı olup, apartman yöneticisi tarafından ortak yer olan apartman bahçesini geçerli bir kira sözleşmesi olmaksızın işgal ettiği iddiasıyla bu dava açılmıştır.
Kanunun 33/1. maddesinde kat malikinin kiracısı hakkında da yükümlülüklere uymama hâlinde sulh hakimin müdahalesinin istenebileceği belirtilmiş olup müdahale istenecek konular el atmanın önlenmesi ile sınırlanmamıştır. Bu nedenle haksız el atmanın önlenmesi dışında kalan ancak buna bağlı olarak istenebilen ecrimisil veya diğer tazminat taleplerinin de bu madde kapsamında sulh hukuk mahkemesinden istenebileceği kabul edilmelidir. 19/3. maddede ortak yere verilen zarardan sorumluluğun kabul edilmesi, ve 18/2. maddede kiracının kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olduğunun düzenlenmesi zarar taleplerinin de bu madde kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Kanunun 33/1. maddesindeki özel düzenleme nedeniyle bu davaya bakmaya sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Ayrıca; uyuşmazlığın çözümünde; kat malikinin kiracısı olan davalının; ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uyup uymadığı, diğer hak maliklerinin haklarını çiğneyip çiğnemediği yönünden (18/1), uymamış ve çiğnemiş ise sorumluluk derecesinin ne olduğu ve kanundaki müteselsil sorumluluğun anlam ve kapsamı ve tek başına sorumlu tutulup tutulamayacağı yönünden (18/2), bu yükümlülüklere uymama nedeniyle ortak yerlerle ilgili kat maliklerine karşı verdiği bir zarar varsa bundan sorumluluğunun ne olduğu yönünden (19/3), sulh hâkiminin müdahalesini gerektiren yükümlülüklere uymama ve zarar görme olgularının gerçekleşip gerçekleşmediği yönünden (33/1-son cümle), yöneticinin bu davayı açmasının görevleri arasında olup olmadığı ve açtığı davanın dinlenip dinlenemeyeceği yönünden (35/1) madde olmak üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanıp değerlendirilmesi gerektiğinden uyuşmazlık bu kanunun uygulanmasıyla ilgili olup, ek 1. madde nedeniyle de sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Şunu da belirtmek gerekir ki, 18/2. maddede kiracının müteselsil sorumluluğundan söz edilmesi, maddenin tazminat taleplerini de kapsadığını açıkça göstermektedir.
Ayrıca özellikle vurgulamak gerekirse; davada, taraf olma sıfatı ve ehliyeti gerçek yada tüzel kişilere ve onların temsilcilerine ait olup bu açıdan bakıldığında tüzel kişiliği olmayan apartman yönetiminin de kural olarak davacı ve davalı sıfatı olamayacağı kabul edilmelidir. Ancak uygulamada tüzel kişiliği olmasa da 634 sayılı Kanunda sayılan görevleri kapsamında apartman yönetiminin davacı sıfatının bulunduğu kabul edilmektedir. Yöneticinin bu kapsamda kat maliklerini temsilen ecrimisil davası açma hakkı bulunup bulunmadığı diğer bir ifadeyle açtığı davanın esastan incelenebilir olup olmadığı öncelikle 634 sayılı Kanuna göre çözümleneceğinden uyuşmazlığın ağırlıklı olarak bu Kanundan kaynaklandığı da çok açıktır.
Çözümünde 4721 sayılı TMK’nun bazı hükümlerinin de uygulama alanı bulacak olması uyuşmazlığın; 634 sayılı Kanunla ilgili olma olgusunu ve bu nedenle sulh hukuk mahkemesinin bu uyuşmazlık bakımından görevini de ortadan kaldırmadığı gibi, sulh hukuk mahkemesini görevli kılan özel bir düzenleme bulunan durumda artık asliye hukuk mahkemesinin görevine ilişkin genel görev kuralına da başvurulamayacaktır.
Belirttiğimiz nedenlerle sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle verilen direnme kararı doğru olup, kararın bu yönden onanması ve işin esası incelenmek üzere dosyanın özel daireye gönderilmesi gerektiği görüşünde olduğumuzdan sulh hukuk mahkemesinin görevli olmadığı gerekçesiyle kararın bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz