Malikin başvurusu olmadan kiracı ancak kira sözleşmesinin noterde düzenlemiş olması ya da sözleşmedeki imzaların noterce onaylanmış olması durumunda tapuya şerh edebilir.

3. Hukuk Dairesi         2017/5478 E.  ,  2019/81 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki asıl dava kira şerhinin terkini, karşı davada ise kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh edilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, karşı davanın ise usulden reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, taraflar arasında 15/04/2010 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira sözleşmesinde, sözleşmenin tapuya şerh edileceği ibaresi bulunduğunu, davalının, bilgisi ve imzası olmadan, şerhin yasal şartları gerçekleşmediği halde yolsuz bir şekilde tapuya 10 yıllık kira şerhi koydurduğunu, davalının tek taraflı olarak tapu kütüğüne koydurduğu kira şerhinin usul ve yasaya aykırı olup iptalinin gerektiğini, kira sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde tanzim edilmediğini, haricen düzenlenen kira sözleşmesinin noterlikçe onaylanması işleminin de davalı tarafça yaptırıldığını, sadece davalının beyanına dayanılarak şerh konulduğunu belirterek kiralanan taşınmazın tapu kaydı üzerine konulmuş olan kira şerhinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı-karşı davacı kiracı, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde, sözleşmenin tapuya şerh edileceğinin kararlaştırıldığını, bu şerhin 06/06/2012 tarihinde tapu kaydına işlendiğini, sözleşmenin şerhini sözleşmenin her iki tarafının da isteyebileceğini, asıl sözleşme şekle bağlı olmadığından kira sözleşmesinin tali koşulu olan şerhin de şekle tabi olmadığını beyanla davanın reddi istemiş; karşı davada ise, davacının bu davayı açmakla kira sözleşmesini tescil yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve getirmeyeceğinin anlaşıldığını, kiraya verenin tescil yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracının bu yükümlülüğün ifası için dava açabileceğini, her ne kadar kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa da asıl davanın kabulü halinde şerh anlaşmasının sonuçlarının ortadan kaldırılmış olacağını belirterek kira sözleşmesinin taşınmaza hükmen şerh edilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, taraflar arasında 15/04/2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu ve bu kira sözleşmesinin ilgili taşınmazın tapu kaydına şerh edilmiş olduğu sabit olup uyuşmazlığın kira şerhinin konulması şekline ilişkin olduğu, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 255. Maddesi ile 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi uyarınca taşınmaz kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi konusunda iki taraf arasında sözleşme yapılabileceğinin düzenlendiği, Tapu Sicil Tüzüğü’nün 55/d maddesine göre kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi için kira sözleşmesinin sunulmasının yeterli görüldüğünü, Tüzükte şerh için kayıt malikinin başvurusu bakımından özel bir düzenleme yer almadığı gibi Borçlar Kanununda da bu hususta bir sınırlamaya yer verilmediğini, mevzuat hükümleri gereği noterce onaylanan ve şerh anlaşması bulunan kira sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi için kiracı tarafından bu sözleşmenin tapu dairesine ibrazı yeterli olduğundan ilgili şerhin terkinini gerektiren bir husus olmadığı, bu tespit karşısında davalı-karşı davacı tarafından açılmış olan davada hukuki yararı olmadığı belirtilerek asıl davanın reddine, karşı davanın ise usulden reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1-)Taraflar arasında 01/06/2010 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde “Kira kontratı tapudan şerh verilecektir” düzenlemesi yer almaktadır. Kira sözleşmesinin davalı-karşı davacı kiracı tarafından 06/06/2012 tarihinde tapu kaydına şerh edildiği anlaşılmaktadır. Tapu Sicil Tüzüğünde, kişisel hakların şerhi için yazılı kira sözleşmesinin ibrazı gerektiği düzenlemesi yer almaktadır ancak kiracının ya da malikin şerh için başvurusu açısından bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Kira sözleşmesinde, sözleşmenin şerhine ilişkin hüküm bulunması halinde malikin başvurusu olmadan kiracının kira sözleşmesinin şerh edilmesi amacıyla başvuruda bulunabilmesi için kira sözleşmesinin noterde düzenlemiş ya da sözleşmedeki imzaların noterce onaylanmış olması gerekir. Somut olayda ise kira sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenmiş ve noterce imza onayı yapılmamış olup sadece aslına uygun olduğuna dair suret onayı yapılmıştır. Bu şekilde kira sözleşmesinin, kiracı tarafından tapuya şerh edilmesi doğru olmadığından şerhin terkinine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
2-) Kira sözleşmesinde, sözleşmenin tapuya şerh edileceğine ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin yukarıda açıklandığı üzere kiracı tarafından tek taraflı olarak şerh ettirilmesine imkan bulunmadığından, bu gibi durumlarda kiraya verenin tescil yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı bu yükümlülüğün ifası için dava açabilir. Davalı-karşı davacı kiracı da kira sözleşmesindeki hükme dayanarak kira sözleşmesinin şerhini istediğine göre Mahkemece işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
3-) Harca tabi davalarda, başvurma harcı ile nispi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak alınır (Harçlar Kanunu 27-28 mad). Dava açılırken harcın eksik alınmış olması halinde, mahkemece davaya devam olunabilmesi için harcın Harçlar Kanununun 30 ve 33. maddeleri uyarınca tamamlanması yoluna gidilir ve davacıya eksik harcı yatırması için süre verilir. Şayet verilen süreye rağmen eksik harç ikmal edilmez ise dosya işlemden kaldırılır ve HMK’nun 150. maddesi uyarınca süresinde harç tamamlanarak dava yenilenmez ise davanın açılmamış sayılmasına karar verilir.
Asıl ve karşı davada, harca tabi dava değeri bir yıllık kira bedeli olduğu halde harcın eksik ödendiği, mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil verilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece yıllık kira bedeli üzerinden eksik harcın tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece bu yönler gözetilmeksizin davanın esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Asıl davada verilen hükmün, yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile davacı-karşı davalı yararına, üçüncü bentte açıklanan nedenle davalı-karşı davacı yararına; karşı dava yönünden verilen hükmün ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı yararına, üçüncü bentte açıklanan nedenle davacı-karşı davacı yararına HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15/01/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.