Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, yöneticinin ortak yerlerin haksız kullanılmasından doğan haksız işgal davasını açabileceği kabul edilmelidir.

Hukuk Genel Kurulu         2017/1282 E.  ,  2017/604 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine dair verilen 05.12.2012 gün ve 2010/424 E., 2012/489 K. sayılı kararın temyizen incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 05.11.2013 gün ve 2013/11902 E., 2013/15117 K. sayılı kararı ile;
“…Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili 24.09.2010 tarihli dilekçe ile; müvekkilinin 6651 ada 25 parsel sayılı taşınmazda bağımsız bölüm maliki ve apartman yöneticisi olduğunu, davalılardan … ve … tarafından 21 numaralı bağımsız bölümün ortak alanla birlikte Kiler Mağazacılık A.Ş’ne kiraya verildiğini, anılan şirket tarafından ortak alanında kullanıldığı ve apartman aidatlarının ödenmediğini ileri sürerek toplam 3.500.-TL ecrimisil ve 1.000.-TL aidat isteğinde bulunmuştur..
Mahkemece, apartman aidatına ilişkin istek ayrıldıktan sonra davacının bağımsız bölüm maliki olduğu halde payına yönelik dava açmadığı, yönetici sıfatıyla diğer kat maliklerini temsilen ecrimisil isteğinde bulunamayacağı, aktif husumet ehliyetinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 6651 ada 25 parsel sayılı kat mülkiyeti kurulu taşınmazdaki Kardelen Apartmanda 21 bağımsız bölüm, 1 işyeri ve ortak alanların bulunduğu, davacının apartman yöneticisi olduğu, Kardelen Apartmanı Genel Kurulunun 09.01.2010 günlü kararı ile yönetici olan davacı …’a apartmana ait ortak alanı kullandığı iddia edilen Kiler Ankara Mağazacılık Sanayi ve Ticaret A.Ş aleyhine ecrimisil ve aidat alacağı yönünden dava açma yetkisi verildiği, 21 nolu bağımsız bölümün önceki malikleri olan … ve … ile Kiler Ankara Mağazacılık Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında yapılan 1.5.2006 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira akdinin 25.01.2006 tarihinde yapıldığı, kira akdinin konusunun 6651 ada 25 parseldeki 21 nolu depolu dükkan olduğu, apartmana ait bağımsız bölümlerin kira akdinin kapsamı dışında kaldığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği ve 634 sayılı Yasanın 35.maddesinde düzenlendiği üzere, apartman yöneticisinin görevleri arasında “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” de yer almakta olup, buna göre, kat maliklerinin olurlarının alınması halinde yöneticinin dava açabileceğinde kuşku yoktur.
Somut olayda, Kardelen Apartmanı Genel Kurulunun 09.01.2010 günlü kararı ile yönetici davacı …’a Kiler Ankara Mağazacılık Sanayi ve Ticaret A.Ş aleyhine aidat alacaklarının tahsili ve ecrimisil davası açılması yönünde yetki verilmiş, …’ın tayin ettiği avukat tarafından eldeki dava açılmıştır.
Hal böyle olunca, işin esasının incelenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”

gerekçesi ile oyçokluğuyla bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ana taşınmazın ortak alanlarının işgal edildiği iddiasına dayalı olarak açılan ecrimisil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin apartman yöneticisi olduğunu, apartmandaki 21 numaralı bağımsız bölümün iş yeri vasfında olup, bu bölümün davalı önceki malikleri tarafından ortak alanlardan ısı merkezi ile otoparkı da kapsayacak şekilde davalı şirkete kiraya verildiğini, yaptırılan tespit ile davalı şirketin ortak alanları kullandığının saptandığını, iş yerinin eski maliklerince davalı Gökan Şahin’e satıldığını, haksız işgalden tüm maliklerin sorumlu olduklarını, ayrıca davalıların bir kısım ortak giderleri de ödemediklerini ileri sürerek, ecrimisil ile ödenmeyen aidat bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Bir kısım davalılar vekilleri, apartman yönetiminin ortak alanlar için ecrimisil davası açma sıfatının bulunmadığını, her malikin ayrı ayrı dava açması gerektiğini, ayrıca kiraya verilemeyen ve gelir elde edilmesi mümkün olmayan ortak alanlar için ecrimisil istenemeyeceğini belirterek, davanın usul ve esas yönden reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Yerel Mahkemece, ortak giderler bakımından açılan dava tefrik edilmiş, ecrimisil istemi bakımından ise ecrimisilin mülkiyet hakkına dayalı olarak kat maliklerince istenmesi gerektiği, apartman yönetimine mülkiyet hakkına bağlı ecrimisili talep hakkının devredilemeyeceği, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince vekil gibi sorumlu olan yöneticinin vekillik durumunun maliklerin mülkiyete bağlı haklarını kapsamayacağı, dolayısıyla yetki verilmiş olsa bile yöneticinin malikler adına ecrimisil talep edemeyeceği, yönetici sıfatıyla dava açan …’ın taşınmazda maliki olduğu bağımsız bölüme ait pay nedeniyle ecrimisil talep hakkı bulunmakta ise de kendi payına yönelik herhangi bir talebinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıya metni aynen alınan gerekçe ile bozulmuştur.
Mahkemece önceki gerekçelerle ilk hükümde direnilmiş, direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Direnme kararının, Hukuk Genel Kurulunca usulüne uygun direnme hükmü kurulması için esasa yönelik inceleme yapılmaksızın bozulması üzerine, mahkemece Hukuk Genel Kurulunun bozma kararına uyulmuş ve usulüne uygun şekilde direnme kararı verilmiştir.
Karar davacı vekilince temyize getirilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan ana taşınmazdaki ortak alanların işgal edilmesi durumunda, kendisine ecrimisil davası açmak üzere kat malikleri kurulunca yetki verilen apartman yöneticisinin (yönetim adına) ecrimisil talebiyle dava açma ve taraf olma sıfatının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere ecrimisil, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminat olup, yasal dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 995. maddesinden almaktadır.
Diğer taraftan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “tarifler” başlıklı 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler “ortak yerler”; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da “kullanma hakkı” olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagarimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanununun 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinde ise anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir. Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi, hak ve adalete, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözümün bulunması gerektiği kuşkusuzdur. Bu durumda, ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması ve korunması için kat maliklerince kendisine yetki verilmesi halinde yöneticinin temsil yetkisi kapsamında ortak yerlerin haksız olarak kullanımından (işgalinden) kaynaklanan ve bir tür tazminat olan ecrimisil davası açabileceği Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunca kabul edilmiştir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelindiğinde, davacının Kardelen Apartmanı yöneticisi olduğu, dava konusu apartmana ait Yönetim Planının 31. maddesinde yöneticinin görevlerinin düzenlendiği, maddenin (a) bendinde kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesinin de yöneticinin görevleri arasında sayıldığı, Kardelen Apartmanı Genel Kurulunun 09.01.2010 ve 27.02.2010 günlü kararları ile yönetici olan davacı …’a apartmana ait otopark ile ısı merkezini işgal ettiği ileri sürülen davalı … Ankara Mağazacılık Sanayi ve Ticaret A.Ş ile diğer malik ve ilgililere karşı ecrimisil davası açmak ve her türlü işlemleri yapmak üzere yetki verildiği, eldeki davanın da yöneticiye verilen bu yetki kapsamında apartman yönetimi adına açıldığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, mahkemece davanın esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yöneticinin görev alanına giren işlerde taraf ehliyetinin bulunduğunun Yargıtay içtihatları ile kabul edildiği, somut olayda ise davanın tarafları arasında bir sözleşme ilişkisinin bulunmadığı, davanın ortak alanların işgali iddiasına dayalı olarak açıldığı, ortak alanların ise tüm kat maliklerinin ortak mülkiyeti altında bulunduğu, dolayısıyla davanın kat maliklerinin mülkiyet hakkından kaynaklandığı, davadaki istemin Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde sınırlı olarak sayılan yöneticinin görev ve işleri ile bir ilgisinin bulunmadığı, 35. maddenin (a) bendinde ifade edilen kat malikleri kurulunca verilen kararın ise sadece anılan yasa maddesinde sayılan görev ve işlerle ilgili olarak alınan kararlar olduğu, bu nedenlerle yerel mahkeme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Hal böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.04.2017 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Kural olarak ve ilgili Yargıtay Hukuk Daireleri ve Hukuk Genel Kurulunca da kabul edildiği üzere apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığından taraf ehliyeti bulunmamaktadır.
Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönemde yöneticinin görevi alanında kalan işlerde taraf ehliyetinin bulunduğu Yargıtay İçtihatlarında kabul edilmiş ve uygulanmıştır.
Yöneticinin görevleri söz konusu yasanın 35. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır.
Yerel mahkeme ile yüksek özel daire arasında ihtilâf 35. maddenin a bendi dışında diğer bentlerde sayılan yöneticinin görevlerinden kaynaklanmadığı konusunda görüş farklılığı bulunmamaktadır. Uyuşmazlık 35. maddenin a bendindeki Kat Malikleri Kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi görevinin kapsamı ve bundan ne anlaşılması gerektiği konusundadır.
Davada, davalı şirketin kat mülkiyeti tesis edilen apartmanda ortak alanları haksız olarak işgal edip kullanması sebebiyle ecrimisil talep edilmektedir.
Ecrimisil isteminin dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi olup, iyi niyetli olmayan zilyet geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmâl ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır, şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre ecrimisil yükümlüsü iyi niyetli olmayan zilyet, alacaklısı hak sahibidir. Hak sahibi de malik veya malikin rızasıyla o şeyi haklı nedenle elinde bulundurandır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinin birinci fıkrası hükmünce kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Taraflar arasında sözleşme ilişkisi olmadığından davacı yönetiminin iddiasının dayanağı, bütün kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olan ortak alanlara tecavüz oluşturduğundan mülkiyet hakkına dayalıdır. Davacı yönetici kat maliki olarak davasının bulunmadığını bildirmiştir. 35. maddenin a bendinde ifade edilen kararın Kat Mülkiyeti Yasası’nda belirtilen görev ve işlerle ilgili olarak anlaşılması gerekir. Mülkiyet hakkından kaynaklanan ecrimisil istemli dava açma hakkının bu kavram içinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi halde kat maliklerinin, yöneticinin görevinde olmayıp bir konuyla ilgili karar alarak avukat olmadıkları halde yöneticilere dava açma yetkisi verilmesinin öne açılmış olur.
Bu nedenle direnme kararı yerinde olup onanması gerektiği düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararma katılmıyorum.