Taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olması sebebiyle kişi, ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilir.

Hukuk Genel Kurulu         2013/1018 E.  ,  2014/508 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 25/03/2010
NUMARASI : 2010/101-2010/104

Taraflar arasındaki “rücuan alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 04.12.2008 gün ve 2008/231 E, 2008/556 K sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 09.11.2009 gün ve 2009/6392 E, 2009/12976 K sayılı ilamı ile;
(…Davacı kendisinin emlakçı olduğunu,.. İlçesi, ..Mahallesi, .. Mevkisinde kain, ..ada, 1 parsel, 4. Blok, 1 numaralı bağımsız bölümün davalılar Günay, Cemile, Veda ve Elif . adına kayıtlı iken, harici satış sözleşmesi ile diğer davalı M.. K..’e satıldığını, M.. K.. tarafından da Sincan 1. Noterliği’nin 01.03.2002 tarih ve 4881 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı C.l K.’a satıldığını, C.l K.’a tapu verilememesi üzerine C. K. tarafından kendisi ve davalılar aleyhine Sincan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/839 Esas sayılı dosyası ile dava açtığını, yapılan yargılama sonunda Sincan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/839 Esas ve 2006/20 Karar sayılı ilamı ile C. K. akidinin kendisi olduğundan bahisle aleyhinde hüküm kurulduğunu, hükmün Ankara 2.İcra Müdürlüğü’nün 2006/1385 Esas sayılı icra dosyası ile takibe konularak 21.081,00 YTL.’nin kendisinden tahsil edildiği, C. K.’a elden de 850,00 YTL ödendiğini ileri sürerek ödediği 21.931,00 YTL.’nin ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar C.. Y.. ile G.. Y.. ve M.. K.. davanın reddine karar verilmesini dilemiş, diğer davalılar Veda ve E.. Y.. ise duruşmalara katılmadıkları gibi cevapta vermemişlerdir.
Mahkemece, davacının, davaya konu taşınmazı harici senet ile dava dışı C. K.’a sattığını, tapuyu veremediği için C. K.’ın bu sözleşmeye dayanarak, ödemiş olduğu parayı, davacıdan tahsil ettiğini, davacının, ödemiş olduğu bu paranın rücuen diğer davalılardan tahsilini istediğini, davacı ile dava dışı C. K. arasında ilişki, bu ikisi arasındaki Sincan 1.Noterliği’nin 01.03.2002 gün ve 4881 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine dayandığını, davacı ile kendisinden önceki satıcı M.. K.. arasındaki sözleşme 05.10.2001 tarihli harici sözleşmeye dayandığını, davalılar G., C., V. ve E.. Y.. ile M.. K..’in dava dışı Cemal . ile akdi herhangi bir ilişkisi olmadığını, bu nedenle davacı kendisini akdi ilişki içerisinde bulunduğu C. K.’a tazminat olarak ödediği miktarı, bu davalılardan isteyemeyeceğini, davacının davalı Mahmut ile aralarında yapmış olduğu harici satış sözleşmesine dayanarak M.’a ödemiş olduğu 1.500,00 YTL’yi istemek için dava hakkı saklı olduğunu, bu hususta bir talep olmadığı için inceleme konusu yapılmadığını belirterek, davacının kanıtlanamayan davasını reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacı, emlakçı olup davalılar ile dava dışı Cemal arasındaki sözleşmelere taraf olmadığı halde, dava dışı Cemal .’ın taşınmaz bedeli olarak ödediği bedeli mahkeme kararı ile kendisinden tahsil ettiğini belirterek, ödediği bedelin rucuan tahsili istemi ile eldeki davayı açmıştır. Mahkemenin kabulünde olduğu üzere dava konusu taşınmazın davacı tarafından harici satış sözleşmesi ile davalı Mahmut’tan satın alınarak dava dışı Cemale satıldığı hususu kesinleşen mahkeme kararı ile de sabit olmuştur. Davacı her ne kadar Cemal ile aralarındaki sözleşme gereğince Cemale ödediği bedeli davalı akidi Mahmut’tan isteyemezse de yine mahkemenin de kabulünde olduğu üzere davalı Mahmut ile aralarındaki harici satım sözleşmesine dayanarak Mahmut’a ödediği bedeli isteyebilir. Öyle olunca davacının talebi dikkate alınarak, “çoğun içinde azda vardır “kuralı gereğince davacının davalı Mahmut ile aralarındaki harici satış sözleşmesi gereğince ödediği bedelin o tarihten denkleştirici adalet ilkesi gereğince ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar ulaştığı değerin (memur ve işçi ücretlerindeki artışlar, T. İstatistik Enstitüsünün verileri, altın ve dövizdeki değişimler, vs. Enstürmanlar nazara alınarak)tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma gerektirir.
Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davacı yararına bozulmasına…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, rücuan alacak istemine ilişkindir.
Yerel mahkemece, davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Direnme kararını, davacı vekili temyize getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının dava dışı Cemal ile aralarındaki sözleşme gereğince Cemal’e ödediği bedeli mi, yoksa aralarındaki harici satım sözleşmesine dayanarak davalı M.. K..’e ödediği bedeli mi davalı Mahmut’tan talep edeceği noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle; taşınmaz satımının hukuki niteliği, unsurları, tabi olduğu şekil şartları üzerinde durmakta yarar vardır.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi m. 634;4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; Borçlar Kanunu m. 213; Tapu Kanunu m. 26; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021 E., 2001/1101 K.; 16.04.2008 gün ve 2008/8-324 E., 2008/328 K.; 27.05.2009 gün ve 2009/1-181 E., 2009/220 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/14-290 E., 2010/328 K. sayılı ilamları).
Somut olayda da taraflar arasındaki taşınmaz satım sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda geçersiz sözleşmelerde uygulanması gündeme gelecek olan sebepsiz zenginleşme kurumu üzerinde durulmalıdır.
Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı BK)’nun konuya ilişkin 61 ve devamı maddelerindeki (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (Benzer hüküm 6098 sayılı TBK)’nun m. 77 vd.yer almıştır.) düzenlemelere göre, sebepsiz zenginleşme; geçerli olmayan veya tahakkuk etmemiş yahut varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayan şeyin hataen verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir.

Bu genel açıklamadan sonra sebepsiz zenginleşmenin gerçekleşmesi için aranan şartların açıklanmasında yarar görülmüştür.
Birinci şart; taraflardan birisinin malvarlığında bir eksilmenin vukubulmasına karşı, diğerinin malvarlığında bir çoğalmanın gerçekleşmiş olmasıdır. Bir malvarlığındaki eksilme, aktifin azalması ya da pasifin çoğalması şeklinde olabileceği gibi, aktifin çoğalmasına ya da pasifin azalmasına engel olma yoluyla da gerçekleşebilir.
İkinci şart; sözü edilen eksilme ile çoğalma arasında bir illiyet bağının bulunmasıdır.
Üçüncü şart, yine sözü edilen azalma ile çoğalmanın haklı bir sebebe dayanmamasıdır. Taraflardan biri, diğerine hükümsüz bir sözleşme gereğince misli mahiyette bir şey vermişse muteber olmayan sebebe dayanan bir iktisap söz konusudur. Sözleşmedeki şekil noksanlığı, fiil ehliyetsizliği, imkansızlık, hukuka veya ahlaka aykırılık, muvazaa gibi sebepler, butlan nedeniyle kazandırmayı geçersiz kılan sebepler olduğundan bu durumlarda kazandırma geçerli hukuki sebebe dayanmamaktadır.
Dördüncü şart; vukubulan iktisabın (çoğalmanın) sebepsiz iktisap kuralları dışında, özel bir hukuk kuralına dayanılarak iadesi mümkün olmamalıdır. Zira böyle bir imkan varsa artık sebepsiz iktisap kuralları değil, sözü edilen özel kurallar uygulanır. İadenin; istihkak davası, haksız inşaat sebebiyle tazminat davası, sözleşmenin ifası davası, sözleşmeden dönme sebebiyle iade davası, vekaletsiz iş görmeye dayanan iade davası gibi yollarla gerçekleştirilmesi mümkünse, artık sebepsiz iktisap kurallarına başvurulamaz (Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7.Baskı, İstanbul 1993, s. 734-738).
Bu tür işlemlerde amaç; davalının edindiği çoğalma sonucu, tüm malvarlığında meydana gelen artışın iadesinden ibarettir.
Somut olayda, davacı, davalılar C. G., Veda ve E.. Y.. adlarına kayıtlı taşınmazı diğer davalı M.. K..’den haricen satın alarak, dava dışı 3.kişiye sattığı, tapunun intikalini bu kişiye sağlayamayınca da, hakkında açılan tazminat davasında akidi olan 3.kişiye ödediği bedeli taşınmazı satın aldığı M.. K..’den talep etmiştir. Bu husus mahkeme ile Özel Daire’nin kabulünde olduğu gibi, kesinleşen mahkeme kararı ile de kabul edilmiştir. Yukarıda da açıklandığı üzere, taşınmaz satımına ilişkin sözleşmelerin tapu sicil memuru huzurunda düzenlenmesi gerekmekte olup, bu zorunluluğa uyulmaması, sözleşmeyi geçersiz kılar. Sözleşmenin geçersiz kabul edilmesi halinde ise, herkes akidine ödediği bedeli, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilir. Bu durumda, davacı kendi akidi olan davalı Mahmut’tan dava dışı 3.kişiye ödediği bedeli değil, davalı Mahmut’a harici satış sözleşmesi gereğince ödediği bedeli denkleştirici adalet ilkesi gereğince ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle talep edebilir. Dava dışı 3.kişi ile aralarındaki sözleşmeyi ifa edememesi nedeniyle ödediği daha fazla olan bedeli davalıdan talep edemez. Davacı “çoğun içinde azda vardır” kuralı gereğince, davalı Mahmut ile aralarındaki harici satış sözleşmesi gereğince ödediği bedeli, az önce belirtilen ilkeler doğrultusunda denkleştirici adalet ilkesi gereğine talep etmesi mümkün olup, mahkemenin bu yöne ilişkin direnmesi doğru değildir.
Bu itibarla; Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle, direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcın yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440/I. maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 09.04.2014 gününde oyçokluğu ile karar verildi.